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台中最夯的水湳經貿園區，經常被業界拿來與豪宅林立的七期重劃區PK，雖然目前僅有幾個住宅大樓預售案，但每坪成交單價在60萬至90萬元間，房價已經不輸七期，就連鄰近的單元八重劃區，每坪單價也在66萬至76萬元。由於水湳經貿園區與單元八重劃區房價居高不下，帶動水湳舊城區10年左右的新古屋電梯大樓，每坪單價也來到40萬至45萬元，但因屋主惜售心態濃，釋出物件並不多！

台慶不動產水湳經貿加盟店長張晉嘉表示，一般俗稱水湳地區的範圍，南起中清路、文心路口，北至中清路、環中路口；西起凱旋路，東至松竹路三段。其中包含了水湳經貿園區、單元八重劃區、部分14期重劃區與原本以水湳市場為中心的水湳舊城區。整個大水湳地區剛好位在西屯區跟北屯區的交界，交通上有國道1號中清路匝道、74號快速道路凱旋路匝道、中清路匝道，交通十分便利。

張晉嘉強調，水湳地區是近幾年台中市政府積極發展的核心區域，幾乎所有的重大公共建設都在水湳，包括綠美圖、水湳國際會展中心、中台灣電影中心、水湳轉運站，甚至是砸百億打造的「台中巨蛋」，都可以算在水湳範圍內，更不用提已經完工啟用的水湳中央公園，舉凡馬拉松、路跑、台灣燈會、雙十國慶煙火等大型活動，都選在水湳中央公園舉辦，不僅開發潛力無窮，也讓更多外地遊客看到了水湳、打響了水湳知名度。

水湳地區除了上述已經確定開工的重大建設紅利之外，台中市政府今年2月底針對水湳經貿段6號、8號設定地上權開發案，舉辦第二次招商說明會時，吸引60家企業包括壽險集團與百貨大咖均現身，5月底就會揭曉水湳這兩塊精華地，究竟是花落誰家，水湳的未來無可限量。

張晉嘉說，水湳距離中科園區不遠，科技人是水湳買盤主力，還有七期屋主為二代在水湳購屋置產，三房加車位總價帶在2,000萬左右接受度最高；中國醫藥大學、逢甲大學都在水湳設立分校，也有家長為子女在水湳置產。

由於水湳預售屋與新成屋單價與總價雙高，大水湳地區的中古屋，每坪單價3字頭已成搶手貨，三房加一個平面車位，總價在1,300萬至1,400萬元間、三房加一個機械車位，總價在1,200萬至1,300萬元間，一旦有物件釋出經常秒殺。

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通膨預期、台股兩萬點與新青安政策帶動，3月六都買賣移轉棟數為2.3萬棟，年增12%，且第一季六都建物買賣移轉棟數為6.3萬棟，年增28%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，前兩月移轉都延續去年下半年以來年增走勢，整體房市呈現價量齊揚表現，主要還是台股創下兩萬點新高，加上新青安與通膨預期帶動，一方面市場交易暢旺，另一方面過去3個月的第一次登記高達4.3萬棟，明顯高於前一個年度同期的3.1萬棟，交屋潮也帶動移轉棟數增加，整體房市房價仍居高不下，預料移轉棟數年增表現到下半年才會趨緩。

統計顯示，今年3月六都的建物買賣移轉棟數2.3萬棟，年增12%，成長幅度最大的是台北市的年增35%，台北市3月建物買賣移轉棟數3042棟，第一季移轉棟數北市7641棟，年增35%，新北市3月5671棟，年增2%，第一季15092棟，年增21%，桃園市同樣3月3970棟年增17%，第一季11063棟，年增35%，北台灣第一季房市維持年增表現。

台中市3月維持高檔的3993棟，但較去年同期略減1%，第一季12130棟年增22%，南台灣的台南市3月買賣移轉棟數2894棟，年增33%，第一季6865棟年增39%，成長幅度最高，高雄則是3月建物買賣移轉棟數3839棟，年增12%，第一季10435棟年增3成。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說，國內景氣穩定，出口回溫、消費與民間投資轉強，台股創下歷史新高等，推升民眾購屋信心，搭配新青安優惠貸款續行，促動首購族群進場更為積極，此外，在通膨預期下，自住、長期置產成市場主力，即使央行無預警升息半碼，但購屋負擔增加幅度不明顯，對於房市衝擊有限，預期這波相對熱絡的買氣可望延續至第二季，上半年房市交易量年增二成以上仍可期待。

去年上半年房市仍受平均地權條例修法、央行連續升息等政經干擾，買氣處於相對低檔，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年利空因素漸趨淡化，且3月下旬央行升息半碼的效應尚待發酵，使今年整體的買氣表現，優於去年同期。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，首季利多滿滿，除延續政府釋出「新青安」等利多刺激，大選後房市前景明朗，股市表現強勁等因素，各都買氣皆大增。

展望後市，中信房屋研展室謝欣亞說，雖日前央行出人意外的升息半碼，但升息幅度有限，且目前力撐房市的「青貸戶」利率不受影響，因此房市交易量並不會因此出現波動，加上股市正熱，部分變現資金流向房市，因此房市上半年還是以平穩上揚的走勢。

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央行無預警升息半碼，住商機構彙整聯徵中心最新資料發現，與央行六波升息前的2022年Q1相比，全國核貸成數微增0.12個百分點，利率增加0.66個百分點，其中北市貸款利率增幅與核貸成數跌幅均居六都之首。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，除利率因升息增加外，核貸成數主要都會各有消長，但仍呈現正成長，顯見銀行對市場仍有一定信心。其中北市老宅、小宅交易比例高，此兩類物件貸款條件差，加上北市新案少，較不易出現整批交屋貸款，導致出現貸款成數偏低，利率卻偏高的狀況。

小宅老宅貸款差，個人條件是關鍵

從利率來看，北市2023年Q4貸款利率達2.12％，核貸成數中位數為76.84％，與2022年Q1數據相比，分別上漲0.7個百分點、下滑1.33個百分點。新北與台中房貸利率各增加0.67個百分點緊追在後，但各區差異不大。但值得注意的是，台中、台南的貸款利率都達2.14％，勝過其他四都。徐佳馨認為，會針對個別借款人採取不一態度，如為自營商恐怕多少影響貸款狀況，同時中南部標的在銀行貸款時條件就稍弱，多少影響利率與其他條件。

另觀察除了北市之外的五都，核貸成數中位數都已貼近於8成，此趨勢與政府推出「新青安」貸款有關。六都除了北市之外，都有不少重劃區議題，重劃區的低總價物件吸引年輕族購屋，而由於首購族手頭現金有限，大多得要貸滿8成才得買房，因此才讓五都核貸成數中位數均達近8成。

升息聲聲催，房貸戶多留意

大家房屋企研公關主任賴志昶指出，對於購屋人來說，升息半碼看似不多，但長期來說也會成為一大壓力，亦使得房貸族更要留預備金，特別是還有多間貸款要還款的買家，建議還是要保守以對，但對於自用買方來說，政府優惠房貸在過去多次升息後均有政策性補貼，已經申請優惠房貸的小資族不用擔心。

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房仲業者透過實價登錄統計去年台北市各個行政區最昂貴的路段，松山區的市民大道以均價153.6萬元成為北市最昂貴路段，信義路二段與松勤街均價也突破百萬大關，主要受到豪宅價格的拉抬；不過，房價相對較低的萬華區和文山區，分別在萬華區漢中街、文山區育英街仍保有6字頭房價。

永慶房產集團透過實價登錄統計，去年台北市平均單價破百萬的路段有3條，分別是松山區的市民大道四段，平均單價153.6萬元；位於大安區、中正區的信義路二段，平均單價131.2萬元；以及信義區的松勤街，平均單價120.5萬元。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，市民大道四段之所以名列台北最貴路段，主因在於豪宅「潤泰敦峰」的熱絡交易而抬升，在2023年的11件交易量中，豪宅「潤泰敦峰」就占7件，平均成交總價高達逾1.8億元，單價約介於170萬元至215萬元，拉升整體路段的房價。而市民大道四段路段位置優越，毗鄰大安區，沿路更有微風廣場、松山文創園區等，囊括食衣住行育樂等生活機能。

緊追其後的信義路二段位於大安區、中正區的交界。陳金萍指出，路段上有捷運東門站，鄰近東門市場，生活機能十分便利，往北進入中正區，往南則進入大安區，擁有永康商圈，商業機能活絡，同時有學區和大安森林公園加持，成為最炙手可熱的路段。

最後一個百萬路段，則是位於信義區的松勤街。陳金萍分析，松勤街地處信義計畫區內，擁有龐大商業機能、便捷的交通及完善的學區，且該區域高檔住宅林立，堪稱信義區最精華的地段，吸引著高資產族群蜂湧入住。陳金萍說，指標案「新世界(松勤玖號)」占該路段近4成交易量，近一年平均成交單價達131.5萬元。

不過，北市房價相對較低的萬華區和文山區，最貴的路段都還有6字頭房價。陳金萍分析，萬華區因開發較早，市容、道路規劃較為老舊，使得整體房價處於北市末端班，但漢中街位於西門町商圈內，距離捷運西門站近，生活機能方便，近一年均價來到69.7萬元。

文山區以文教區聞名，是不少軍公教族群購屋首選區域，商業活動以捷運周邊、生活圈發展為主，單價最高的是育英街。陳金萍指出，育英街地理位置佳，緊鄰景美醫院、水岸公園，擁有捷運景美站，環境靜謐且享有便利的生活機能，周邊亦有學區，一直是文山區中相當搶手的路段。

陳金萍提醒，交通、生活機能以及學區等，都是影響房價的關鍵因素，最昂貴的路段通常位於行政區的精華地段，且多有高總價產品入駐，拉升整體房價，但隨著各個行政區發展不同，路段間也會出現價差。

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依聯徵中心最新資料顯示，去 (2023) 年第四季國人申請房貸統計，平均購屋總價達 1344 萬元，房價再創歷史新高，平均貸款金額 970.5 萬元也同步寫下新高，不過購屋面積卻是追平歷史新低的 43 坪，購屋的核貸成數中位數達 79.4%，顯示過半民眾的房貸成數已經超過 79%，貸款 8 成已經是普遍的現象。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前一般受薪階層購屋，常見到 30 年期與 8 成房貸，只能用貸好貸滿的房市去承擔現在的房價，統計上也發現房貸中位數接近 8 成，且房貸期數也是逐季攀升，尤其新青安政策房貸更是提供 40 年期房貸可選擇搭配，在房價緩步創高的過程，購屋人挑選房子卻是逐漸縮水，房貸族用坪數空間換取預算空間。

統計顯示，去年第四季受到新青安與交屋帶動，購屋貸款樣本數是近 8 季以來首度突破 5 萬件，反映市場申貸狀況熱絡，且民眾普遍越買越貴、越貸越多，2023 年第四季平均購屋的鑑估價格為 1344 萬元，創下歷史新高，年增近 120 萬元，且貸款金額平均也達 970.5 萬元，貸款金額也持續攀升，試算貸款 30 年，以房貸利率平均 2.12% 試算，每月還款負擔約 3.6 萬元，可能要家庭收入月薪平均 10 萬元，且有自備款的家庭才容易負擔。

除了房價越來越高、貸款越來越多外，從 2020 年下半年開始貸款 8 成已經逐漸常態化，統計 2020 第三季以來，房貸的中位數就在 78%-79.6% 之間，且為了負擔現在的房價，不管是建商推案或民眾購屋都有縮水的趨勢，去年第四季平均購屋面積是 43 坪，相較 2016 年景氣低迷時房貸族平均購買 47.8 坪，7 年時間縮水 4.8 坪。

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房價持續上揚，想要成為有殼一族，至少要1500萬元才能圓夢。房仲業者根據實價登錄資料，盤點七都中古屋各房型總價中位數，發現桃園市、台中市的3房只要1000萬內就能入手，而台中市舊市區、南二都也能以不到300萬的價格，買到1房的產品。

觀察近一年七都各房數的總價中位數，至於3房產品，桃園市和台中市預算千萬內也有機會購得。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，實價登錄顯示，桃園市近一年3房總價中位數為916萬元，且能入主蛋黃區，如中壢區、桃園區和楊梅區等，對首購族群具吸引力，特別TPASS上路後，「北北基桃生活圈」逐漸成形，不少雙北購屋族也往桃園一帶購屋，為當地房市增添動能。

而台中市的3房產品，總價中位數為950萬元，陳金萍指出，台中市總價950萬元以下的物件，交易量最大的落在北屯區和北區，為台中核心區域，交通和生活機能良好，能以千萬內的預算買到3房，也很適合新婚夫妻或是換屋族入手。

不過，台中市、台南市、高雄市的1房總價中位數竟在300萬內，台南市甚至只要220萬。陳金萍說明，實價登錄顯示，台中市近一年1房總價中位數為270萬元，且多數交易落在舊市區，如中區、北屯區、西屯區等生活機能良好的區域，適合想在當地置產，但預算有限的小資族或單身族群。

至於台南市和高雄市的1房產品，總價中位數分別只要220萬元和258萬元。陳金萍表示，根據實登資料，台南市220萬元以下的1房產品，不少都位於繁華區域，如中西區、安平區、東區等。

另外，高雄市近一年1房總價中位數則為258萬元，且在258萬元以下的物件，就有超過3成比例的交易是位於三民區、楠梓區、鳳山區。綜看總價中位數數據，台中市以南的三大都會區，都有機會以不到300萬的親民價格讓民眾一圓買房夢。

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2023 年雖然有平均地權條例上路干擾，下半年預售投資行為降溫，不過受到通膨等因素帶動，預售市場仍吸引自用客穩定買進，統計 2023 年預售交易全台仍達 10.6 萬件，年增率高達 27%，且成交揭露的金額達 1.7 兆元，其中交易件數最多的是桃園市的 2.1 萬件，成交金額最高的則是新北市的 3889 億元。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，預售市場雖然換約投資行為退場，但自用客買氣穩定，一方面平均地權條例討論時間已久，政策上路後市場快速適應，購買預售的自用客也不認為房價短期有下修的跡象，有需求遇到條件不錯的案子就擇優買進，雖然新青安貸款對於預售直接助益有限，不過仍有穩定市場信心的效果，尤其未來碳費等議題發酵，未來建築成本可能還是居高不下。

依統計顯示，去年全台預售交易 10.6 萬件，若對比移轉棟數來看，排除第一次登記的數量後，市場上推估每 3 戶交易就有 1 戶是預售案，表現最普通的是台北市，2023 年成交揭露 3417 戶，大致與 2022 年持平，主要台北市房屋屬於高單價，購屋門檻較高的關係。

預售交易量前三名分別為桃園市的 2.14 萬件，新北市的 2.1 萬件與台中市的 1.9 萬件，這三個區域的預售案相當受到市場歡迎，新北市的重劃區、捷運站與大面積開發的案子，相當受到大台北地區通勤族與北市換屋族的喜愛。

桃園市則是也有不少重劃區推案，和台北差異較大的是，台北小宅去化速度快，但雙北以外的都會區則是 2 房、3 房都受到自用客的關注，高雄市則是在科技業投資定案後，預售市場買盤重新加溫，去年預售揭露近萬件，年增 51%。

曾敬德表示，預售一手屋沒有使用過、設計規劃新穎、前期付款輕鬆等特性，雖然房價高漲，但購屋人可以接受空間小一點但品質好的預售案，預售案因為興建成本居高不下，加上未來綠色通膨可能也會造成負擔，只要銷況順利，開發商還是會持續買地推案。

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台積電一開春股價就創新高，突破700大關，不僅一舉一動撼動台股，所設廠的房價也隨之起舞，台積電2奈米廠設廠的竹科寶山二期基地，2021年啟動徵收、去年正式動工，隨著園區擴建，新竹預售屋的價格也步步高升！台灣房屋根據實價資料，統計新竹地區近三年的預售屋房價，2023年新竹縣市整體均價為45萬元，較2021年的31.6萬元上漲42.6%！其中新竹市的漲聲比新竹縣更宏亮，2023年均價52.7萬元，每坪足足比2021年高出20.3萬，大漲超過6成！新竹縣則從31.1萬元漲到42.3萬元，漲幅亦達36%。

台灣房屋新竹北大直營店店長林祥智表示，竹科的寶山擴建基地雖位於新竹縣，但地理位置其實緊鄰新竹市，因此園區擴建對新竹市的帶動程度，較新竹縣更為明顯。由於竹科新竹園區既有的土地利用趨近飽和，但就業員工數持續增加，廠商的擴廠需求強勁，使擴建基地的發展備受看好，周邊房市也在產業前景可期的拉抬下，價格水漲船高，以最靠近竹科的關埔重劃區來說，預售新案高價已直逼8字頭，價碼堪比雙北精華區。

竹科新貴鈔能力  催動竹市房價高漲

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，新竹市預售屋價格大漲，主要有三個原因，首先是「竹科收入高」，當地預售屋買盤以竹科新貴為主，由於新竹園區為科技業的研發重鎮，單是台積電的全球研發中心，就匯聚數千名高階人才，高所得工程師的房價負擔能力也相當強勁，觀察去年新竹市預售屋交易，有將近6成的案件，成交單價逾50萬元，顯見買盤雄厚的「鈔能力」。

其次，「剛性需求旺」，根據官方統計，竹科新竹園區去年底已有14.7萬名就業員工，比2021年底增加近8000人，未來擴建園區完工，就業人口還可望持續成長，為區域房市挹注豐沛的剛性需求。

第三，「土地供給少」，林祥智表示，新竹市地狹人稠，可開發腹地有限，因此長期以來都供不應求，近年火車站、巨城百貨一帶的核心鬧區，甚至有建商投入都更、危老的行列，以爭取有限的優質土地來推案，而老屋重建的整合成本高，且地段精華，新案價碼均達6、7字頭水位，使新竹市的高價新案分佈擴散，並拉高整體房價水位。

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海線地區過去常被視為蛋白區，但伴隨大台中地區的高速發展，海線的能見度也在不斷提升，還吸引了不少外來人口遷入。

由台中市政府民政局資料顯示，有海線四雄之稱的沙鹿、龍井、梧棲、清水的總人口數從2014年底的306,506人增加到去年底的328,161人，10年間總計增加21,655人，其中又以沙鹿的人口數增加最多，達11,063人，佔了海線四雄增加人口數的一半，其後依次是梧棲增加4,376人、清水增加3,967人、龍井增加2,249人。

海線發展起飛，房價漲勢驚人

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，海線地區的人口成長主要有兩方面的原因，一方面，目前海線地區的平均房價普遍落在1~2字頭，與台中精華區動輒3~4字頭的房價相比，海線地區的CP值的確相對較高，所以能夠快速吸納精華區的外溢買盤。另一方面，近年來不少重大投資建設都坐落於海線地區，例如：台中港科技產業園區、台中國際機場門戶特區、台中港風電產業園區等，產業的蓬勃發展促進了就業人口的湧入，帶來人口紅利。

黃勝暉表示，人口既是區域房市的支撐力，也是房價上漲的動力，在人口紅利的加持下，海線的房市交易量能也在快速升溫，由實價登錄揭露，從2014年到2023年，近10年海線四大行政區的平均房價漲幅分別落在43.5%~107.8%不等，沙鹿、梧棲的房價漲幅更是超過1倍，顯見海線地區房價漲勢之驚人，是當之無愧的房市黑馬。

沙鹿地區潛力無窮

東森房屋台中沙鹿加盟店資深業務經理陳哲鋐表示，在海線四大行政區中，無論是人口數變化還是平均房價變化，沙鹿都穩坐榜首，主要是因為沙鹿本身就有相當完善的生活機能，可以滿足民眾在衣食住行等方方面面的需求。沙鹿坐擁鹿寮成衣商圈、家樂福商圈、北勢商圈、站前商圈等多個成熟商圈，大小採買應有盡有，而且沙鹿也是海線地區重要的交通樞紐，附近有沙鹿車站、國道三號、西濱快速道路、特五號道路、台中港、台中國際機場、中捷藍線等交通建設，具備海陸空優勢，又有靜宜大學、弘光科技大學兩所大學帶來源源不斷的外來就學人口，因此近年來許多嗅覺敏銳的建商都爭先到沙鹿購地推案，移居沙鹿的購屋民眾也愈來愈多，區域房市交易量能自然水漲船高。

展望後市，陳哲鋐認為，今年對於沙鹿、乃至整個海線地區來說都是相當關鍵的一年，目前海線地區的房價與前幾年相比已有明顯的漲勢，一般剛性買方追價力道趨於保守，尤其在今年多空對峙的大環境下，後續海線地區的交易量變化仍需持續觀察。不過，在房價方面，由於目前台灣的房貸利率仍處在歷史較低檔位，屋主的持有成本並不算高，再加上有人口紅利、建設題材和產業發展為海線房市注入動能，從長線來看，海線地區的房價應會繼續保持穩健成長的趨勢。

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房仲業者根據實價登錄資料，盤點近五年新北市各行政區的預售屋交易占比變化，發現三重、淡水區預售五年間交易占比大幅提升，均有 9 個百分點以上的增長，成為新北預售主力熱區。而板橋、新店兩區預售五年間占比衰退最多，均有 7 個百分點以上的減幅。

根據實價登錄資料，2019 年新北預售主力為板橋、三重和新店區。2023 時，新北市預售屋交易主力區域已轉換至三重、淡水和林口區，交易熱區出現大洗牌。永慶房屋研展中心副理陳金萍說，近年來，因房市交易熱絡，吸引許多建商紛紛投入預售市場，原先新北市預售熱區像板橋、新店等區域，素地已逐漸稀缺，建商只好向外擴展，開始往三重、淡水和林口等地推案。

陳金萍指出，三重區擁有較佳的地理優勢，鄰近台北市蛋黃區，同時又有捷運中和新蘆線及機場捷運線行經，交通便利，受到不少從北市外溢的購屋族群喜愛。近幾年二重疏洪道兩側重劃區、仁義重劃區吸引不少建商插旗推案。2023 年三重預售交易靠著大基地建案「都廳大院」和「晴空大地」的大量挹注，使三重占新北市預售屋交易比重已高達 26.5%，五年間增幅為 12.5%，取代板橋區躍身新北市預售交易最夯的一區。

其次，淡水、林口的預售市場表現也十分亮眼。陳金萍分享，淡水區儘管地處雙北地區的邊陲地帶，但因土地相對便宜，加上淡海新市鎮陸續開發，及淡海輕軌通車、淡北道路和淡江大橋也即將完工，將能串聯交通網絡。交通機能將大幅提升，吸引不少建商在此購地推案。憑藉經濟實惠的房價，吸引不少小資和首購族群入主，2023 年交易占比 15.% 僅次於三重，且五年間交易占比增幅進逼 10 個百分點，預售交易轉趨熱絡。

而林口區主要發展則集中在林口新市鎮，又有機捷林口站經過，能連結雙北及桃園機場。區內生活機能發展成熟，有林口三井 outlet 進駐，和多個雙語學區、大型公園聚集，因此自住需求強勁，也帶動當地預售交易熱度。這五年間交易占比大增 8.1 個百分點，居新北市第三。

根據實價登錄資料來看，板橋五年間預售交易占比衰退幅度位居新北市的冠軍，減幅高達 17 個百分點。陳金萍表示，板橋區人口、戶數皆為新北之最，新北市政府也坐落於此，又銜接雙北高含金量捷運板南線，擁有四鐵共構的交通樞紐地位，且匯集大型商場、影城百貨，食衣住行育樂一應俱全，有大量的就業機會與豐富的商業活動，一直是新北市房市交易熱區，近幾年因「江翠北側重劃區」的推案開發，主打高 CP 值價格、水岸景觀、重劃區等議題，吸引大量買盤湧入板橋。

不過，陳金萍強調，因板橋可開發素地逐漸稀缺，以及目前板橋區最大的「江翠北側重劃區」中，部分建商推案放緩，導致預售交易量占比漸縮。此外，重劃區內預售房價短短幾年間，單價從 3 字頭到站穩 6 字頭，漲幅相當驚人，也讓不少購屋族群逐漸卻步，買氣降溫，讓板橋預售交易占比減幅顯著。

在少子化和人口外流的浪潮下，高雄仁武仍能夠保持人口穩定成長，5 年來人口增加 8.6%，同時，仁武區的平均房價也從每坪 15.9 萬元上漲到每坪 25.9 萬元坪，房價漲幅 62.9%，主要買盤來自就業人口 移居仁武的首購族、換屋族。

由高雄市政府民政局資料顯示，截至 2023 年底仁武區的總人口數達到 9 萬 7,337 人，較 2019 年底的 8 萬 9,595 人增加了 7,742 人，成長幅度 8.6%，同一 期間，仁武區的房價也隨著人口的流入而大幅攀升，由實價登錄揭露，從 2019 年到 2023 年，短短 5 年時間裡，仁武區的平均房價就從每坪 15.9 萬元上漲到 25.9 萬元，房價增幅超過 6 成，漲勢相當驚人。

對此，東森房屋高雄仁武加盟店主任林雅玲指出，仁武區房價基期相對較低，地理位置優越，又有豐富的建設題材坐鎮，近年來不僅外來人口蜂擁而至，區域房市交易量能也在持續升溫。主要在最近幾年移居仁武的首購族、換屋族的增加確實愈來愈多，

林雅玲指出，一方面，仁武不管到鳳山、三民、鼓山、左營還是楠梓，都只需要騎車 10 分鐘左右，而且目前仁武區的成交單價仍普遍落在 2 字頭，部分屋齡較高的中古屋甚至還能找到 1 字頭，用在高雄市中心買老屋的價格，就能在仁武買到屋齡更新、屋況更佳、居住環境更優質的物件，CP 值相當高。

同時，高雄仁武區附近也有不少重點項目，包括仁武工業區、仁武航太產業園區、半導體 S 廊帶等，產業的快速發展為當地帶來了大量的外來就業人口，也讓區域房市發展前景更具想像空間。

林雅玲表示，仁武區早期建築以透天厝居多，但最近幾年為控制總價，新建案大多都是小坪數的電梯大樓。 對於有預算考量的首購族來說，他們多數會首選總價 800~1,000 萬元、兩房（含平面車位）的預售屋，除總價親民的優勢外，預售屋的自備款付款壓力也會相對較小。

至於換屋族，換屋族多是因為家庭人口增多或想要改善居住環境，才產生換屋需求，所以他們在挑選物件時，普遍傾向選擇屋齡不超過 20 年且總價落在 1,500-1,800 萬之間的中古透天，而且近年來隨著建商持續在仁武購地推案，未來低總價的中古透天勢必會愈來愈稀有，也突顯這類產品的抗跌保值性。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，仁武區本身就具備地理位置優勢和房價優勢，再加上各項利多題材的進駐，最近幾年仁武大量磁吸周圍精華區的外溢買盤，成為高雄房市一級戰區之一。人口是支撐區域房市的重要基本面，未來在人口紅利和建設題材的雙重保障下，仁武區的房市前景相當值得期待。

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依桃園捷運官方統計顯示，2023 年機場捷運各站的進出旅運人次，幾乎都比 2022 年大增逾 2 成，同時，機捷沿線房價也在上漲。房仲業者統計 2022-2023 年機捷各站區周邊房價漲幅，其中青埔高鐵特區的 A17 領航站，以 12.2% 的漲幅居冠。

同時，在年房價漲幅排名前三名的包括青埔高鐵特區的 A17 領航站，首購熱區的 A7 體育大學站以及與綠線交會的坑口站，漲幅都超過 10%，位於機捷新北的站點區周邊房價年漲幅趨緩，平均僅在 1-3% 左右。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，受惠雙軌交會站的優勢，機捷的桃園區段中，仍以 A18 高鐵桃園站房價最高，均價每坪 37.9 萬元，不過也突顯出相隔一站的 A17 領航站價格實惠，因此年漲幅高達 12.2%，全線最高。漲幅居次的 A7 體育大學站，與前後的 A6 泰山貴和站、A8 長庚醫院站，都存在鮮明價差，同樣也因親民價格優勢受到關注，且近年 A7 新案陸續完工，移入人口增加，生活機能也較以往改善不少，因此補漲力道強勁。

台灣房屋青埔直營店店長廖國順指出，機捷沿線有三站經過青埔高鐵各區，除了漲幅最高的 A17 領航站，還有 A19 桃園體育園區及 A18 高鐵桃園站，也分別以 9.9%、7.4% 的漲幅，名列第四、第七名，青埔三站全數上榜！顯示交通建設帶動通勤便利，且隨著大型賣場、水族館、青塘園等各樣公私部門投資到位，青埔的商圈發展趨於成熟，且區段未來還有會展中心、美術館等公建利多，推升高鐵特區房價成長，當地預售屋已站上 5、6 字頭，新成屋也來到 4 字頭。

市場買盤也持續向外擴散，從先前的 A18、A19 站，轉往相對便宜的 A17 領航站周邊，加上 A17 往來交流道、機場都相當便利，吸引機場就業人口移入，使 A17 站的漲勢居三站之首。

廖國順指出，異軍突起擠進漲幅前三名的坑口站，則是受航空城題材帶動，該站為航空城配地及興建安置宅的主要區段之一，且鄰近發展蓬勃的航空自由貿易港區，近年住房需求明顯增加，加上坑口站未來將視機場捷運與綠線的交會站，具有雙捷轉乘遠景，因此往後的運量與房價都具可期性，漲幅也不容小覷。

2023 年 7 月才通車的 A22 老街溪站區周邊，也迎來上漲 8.7% 的慶祝行情，漲幅高居第六。張旭嵐表示，老街溪站是機場捷運桃園路段少數坐落鬧區的站點，與海華商圈、中壢站前商圈都相距不遠，加上區段依傍老街溪水岸，整體地段條件突出，也由於該站位處成熟市中心，區段供給以屋齡 15 年以上的中古物件居多，新案交易相對稀缺，所以周邊均價仍可見相對平價的 2 字頭，在此選購中古屋，既可享豐富生活機能，又有交通便利，是機場捷運沿線性價比頗高的置產區。

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6都會區公布1月「建物買賣移轉棟數」，6都交易量合計為2萬4999棟，是自2022年3月來單月最高，創22個月來新高。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，1月6都建物買賣移轉棟數月增5.3%，其中僅新北市微減0.8%、台中市月減5.7%外，其餘4都會區均量增，台北市月增21.5%，桃園市月增11.8%，台南市微增2.0%，高雄市月增17.0%。由於房市交易與登記約莫有1個月左右的時間差，1月的建物買賣移轉棟數反映的是去年12月至今年1月初的市況，近期台股走揚、景氣燈號連亮2顆黃藍燈，經濟逐步復甦，而消費者信心指數也創下22個月新高，消費、購屋信心回溫，加上新青安優惠貸款政策發酵，自住、置產需求不減，讓交易量穩定成長。

陳金萍指出，除了台中市因去年12月大量新屋交屋推升交易量，讓1月交易量月減5.7%外、新北市微減0.8%，台南市個位數成長外，其餘3都會區均有1成以上的增長，顯示房市氣氛熱絡，交易量穩中有升。

進一步觀察6都會區表現，台北市受惠於北投區新屋交屋，月增177棟，萬華區也有近百棟的成長，讓台北市月增21.5%，同時也是近20個月新高紀錄。而桃園市與高雄市1月交易量均超過4000棟，均創下25個月來單月新高，房市熱度增溫。

整體而言，1月6都建物買賣移轉棟數量增5.3%，顯示目前市場需求穩定，房市回歸正常供需，自住、長期置產支撐交易動能，讓1月6都建物買賣移轉棟數持續衝高。

與2023年1月相比，2024年1月6都建物買賣移轉棟數暴增98.2%，將近1倍；6都均年增超過7成，其中，新北市年增122.7%最多，高雄市大增110.5%，台中市也有101.5%的增幅，3都會區均較去年同期翻倍成長，其次是台南市成長91.3%，台北市年增85.7%，桃園市年增71.3%。

陳金萍指出，2023年1月在全球經濟復甦力道趨緩以及去年連續升息的狀況下，民眾翻轉對房市後市的預期，購屋態度轉趨保守，加上史上最長的農曆春節10天連假均落在1月，年前採買年貨、大掃除等活動均讓購屋行程暫緩，待年後再進行購屋計畫，而交易天數減少也的確影響到房市交易表現，反觀今年1月是完整的月份，即使農曆新年即將到來，也沒有放緩民眾購屋腳步，延續去年12月的買氣，讓2024年1月六都交易量較2023年同期幾乎翻倍成長，也顯示今年的房市熱絡程度的確明顯優於去年。

陳金萍說，目前國內經濟景氣逐步回升，台股也呈現高檔震盪整理格局，加上房市政策利空淡化，房市氛圍轉趨明朗，回歸供需基本面，加上新青安優惠貸款助攻，促動自住需求加速進場購屋，此外，國內通膨難降，也驅使長期置產族群適時進場，讓房市交易穩定成長，這波熱絡的買氣可望延續至農曆年後，若國內政經局勢沒有明顯變化，預估今年上半年房市交易量能有再放大的空間。

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房市買氣差還變貴！根據實價登錄、六都地政局資料，2023年全年移轉棟數，「買賣移轉棟數」年減幅最劇五大行政區，依序為高雄前金-47.4%、桃園龜山-35.8%、台中烏日-32.4%、桃園觀音-32.1%、台中豐原-30.6%。其中，僅前金房價小跌2.1%，其它四區則不降反升，年增幅5.7~8%不等。

東森房屋研究中心副理黃勝暉表示，高雄前金量體相對其它四區較少，2022年1,139棟、2023年599棟，也導致量縮特別明顯，主要是因該區為早期開發老市區，素地相對稀少，少有新推案，在2023年未有新案交屋挹注，且以中古屋交易居多，也導致平均房價出現小幅下跌。

其它四個行政區，他指出，四行政區都有大面積新興重劃區，在2020~2022年間大力推案，房價也隨著大環境、部分炒作下快速飆升，然，政府2022年H2釋出《平均地權條例》2.0打炒房風聲後，投資客開始退場，建商也放緩推案腳步，交易量自然下跌。

至於買氣下滑，房價卻依舊上升的「價量背離」現象，黃勝暉說，房市一向有「量先價行」特性，邏輯上交易量上升，房價過一段時間會上漲，交易量下滑，房價過一段時間就會下滑。

不過，由於台灣一向有炒作以及大眾預期心理歪風，也導致每一次交易量攀升，房價就會快速攀漲，而交易量下滑時，倘若利息不高，建商、置產屋主也經常兩手一攤等回溫，所以下修時間就會相對長了不少。

然而，2022年H2~2023年H1交易量才下滑幾個月，政府立刻在2023年8月祭出「新青安貸」，買氣立刻被刺激，迅速回溫，換句話說，就是還來不及價跌，就被政府救回來了！

展望2024年，黃勝暉認為，「新青安貸」買氣明顯以延續至今，加上今年又有「綠色通膨、降息」等預估利多，風向對於建商、屋主有利，短期內房價恐怕難有回落空間

惟各縣市房價，即使搭配40年期房貸，仍已明顯達到一般上班族可負擔之極限，即使市場仍有長期投資客存在支撐部分買盤，但這波「新青安貸」買氣結束後，恐怕也有缺乏自住客接盤隱憂，呼籲民眾購屋前，仍應以自己負擔能力及自住為主要考量。

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都市人口的遷入導致居住需求的增加，進而促進該區域住宅交易量能的增加。依據內政部戶政司資料顯示，2023 年全台淨遷入人數最多的前 5 名行政區分別是台中市北屯區 8390 人最高、其次是桃園市桃園區、台北市大安區、新北新店區、新北淡水區，進一步彙整實價登錄資料還可以發現，除大安區的平均房價有小幅波動外，其餘 4 個人口淨遷入熱區的平均房價均呈現小幅成長的趨勢。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，2023 年的人口淨遷入排行榜與前兩年相比出現了三大變化。第一，淨遷入人口數變多，2022 年全台淨遷入人數最多的桃園市龜山區也才不過 5289 人，而 2023 年前 5 名人口淨遷入熱區的淨遷入人口數都在 7000 人以上，除區域本身磁吸外來人口外，還有部分原因是隨著疫情解封，旅外國人回台恢復戶籍，使得遷入人口大增。第二，房價漲勢趨緩，與前些年人口淨遷入熱區動輒 1 成上下的房價漲幅相比，2023 年受房市黑天鵝干擾，就連人口淨遷入熱區的房價漲勢都出現了明顯的收斂跡象。

同時，人口回流蛋黃區，前 5 名人口淨遷入熱區裡面有 3 個都位於傳統蛋黃區，包括桃園區、大安區、新店區，蛋黃區基礎機能成熟，房價更具支撐力道，尤其在房市降溫的大環境下，買盤回歸剛性自用，不少財力許可、且對居住便利性有較高要求的自住買盤都紛紛回到蛋黃區買房置產。

對於人口淨遷入排名第一的北屯區，黃勝暉指出，北屯鄰近台中舊市區，生活機能相對完善，又有水湳經貿園區、捷運綠線、北屯捷運機廠特區、Costco、國道四號延伸 74 快速道路工程、十四期重劃區等建設題材為區域房市增添能見度，近年來吸引了大量嗅覺敏銳的建商和購屋民眾到此插旗。

對於排名第二的桃園區而言，桃園區是北桃園的核心區域，區內基礎機能相當成熟，本身就有強勁的剛性需求，再加上目前桃園區中古屋的平均房價普遍落在 2~3 字頭上下，與大台北其他精華區相比很有競爭力，預估未來在桃園捷運、TPASS 通勤月票等利多話題的發酵下，相信還會磁吸更多脫北族用通勤時間換取居住品質和可負擔的房貸。

對於排名第三的大安區，黃勝暉指出，大安區毋庸置疑是蛋黃中的蛋黃，除生活機能成熟、學區完善、產業活絡等優勢外，買到大安區燙金門牌從某種程度上來講也是一種身份地位的象徵，所以即使大安區房價長期高高在上，但仍是不少企業主、企業中高階主管、名人名流等高淨值客群的置產首選。

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淡水近年成了購屋族眼中的熱門物價，據淡水地政事務所最新統計，在淡水八里九大生活圈中，2023第三季交易量最高的是「淡水新市鎮」生活圈444件，平均單價25.77萬。專家分析原因，除了房價優勢，交通條件改善以及房屋類型多元都是關鍵因素。

據《聯合報》報導，信義房屋淡水重劃店專員鄭哲安分析，「淡水新市鎮」的交易量之所以大幅增加，主要原因是雙北房價太高，淡水房價相比起來更親民，引起年輕的首購族注意，若以年輕族群可負擔的購屋總價1200萬來看，可在淡水買到2至3房型，但同樣價格卻只能在雙北買到小套房加車位。

淡水交通改善也是一大誘因，鄭哲安指出，過去淡水尖峰時刻的交通為人詬病，但現在淡江大橋興建中，等到2026年通車後，「淡水新市鎮」居民可透過淡江大橋轉台64快速道路前往新北各地區，車程預計能縮短15～30分鐘。

最後，是「淡水新市鎮」的房屋類型選擇眾多，鄭哲安指出，淡水的主要購屋族群為年輕族群與退休族群，共通點是注重生活品質，希望居住空間寬敞；目前淡水有預售屋、新成屋、中古屋等產品在出售，屋齡平均約5～15年內，只要稍微整理就能有不錯生活品質。

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永義房屋盤點近一年高雄7座已啟用的運動中心周邊房市交易市況，最早啟用的鳳山運動園區自成商圈，生活機能完善，房市交易穩定；而鹽埕運動中心近一年交易量高 達400件，交易最為熱絡；大寮運動中心1字頭房價最親民。

永義房屋瑞隆鳳甲加盟店長李承鴻指出，鳳山運動園區啟用時間最早，且為獨立體育館，與其它蓋在學校的運動中心不同，不只場地大、設備也齊全，目前每月平均使用人數突破3萬人。半徑一公里的範圍內，擁有捷運、車站交通便利，同時三商圈環繞生活機能優質，鄰近不到500公尺的國泰重劃區，規劃三井outlet進駐，周遭也有完整12年國教學區，適合各年齡層族群購屋。

李承鴻店長分享，因應捷運、衛武營公共建設規劃，中古市場近半為屋齡15年內的電梯大樓，每坪平均單價約23-31萬，購屋族群主要為考量學區的自住客、通勤上班族各半；30-40年的公寓價格則落在每坪平均單價18-23萬之間，相當適合首購族置產，且公設比低可提供較大室內空間。購屋建議以自身預算考量，再決定選擇公寓、或是電梯大樓。

永義房屋農十六大千加盟店東鄭博陽指出，鹽埕區是高雄市最早發展的地方，整體生活機能完整。半徑一公里的範圍內，擁有高雄電影館、高雄流行音樂中心、駁二等藝文空間，同時也有輕軌、捷運交通便捷，吸引許多人置產享受緩慢步調的生活，過去一年成交量高達400件。鹽埕運動中心今年中啟用後，不用奔波過橋才能抵達健身房，提供給當地居民良好的運動空間。

李承鴻表示，大寮運動中心去年中啟用，周遭每坪平均單價14萬，為7個運動中心房價最便宜地區。半徑一公里的範圍內，是當地最繁榮的街道、也有市政機關，生活機能健全、接近捷運站，一旁的「81期市地重劃區」，未來將規劃28公頃的住宅用地加上11公頃的綠地，相當適合住居。目前當地中古屋交易以20年以上的透天、華廈為主，華廈每坪單價約11-15萬，透天則落在600-1000萬左右。

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民眾房貸負擔沉重，購屋壓力日益增加，2023年第3季全國房貸負擔率再創新高，全台僅剩嘉義縣、屏東縣、基隆市的房貸負擔率低於3成，台北市及新北市的房貸負擔壓力則居全國冠亞軍，值得注意的是，台中市房貸負擔率也突破50％大關。

根據內政部15日公布的最新數據，2023年第3季全國房貸負擔率42.25％，較上季微升0.16％，較2022年同季上升1.7％。

觀察6都房貸負擔率表現，新北市及台南市是唯二下降的縣市，房貸負擔率分別為55.35％、40.67％，較上季微幅下降0.06％及0.27％；台北市、台中市、桃園市及高雄市分為67.13％、50.32％、34.68及39.74％，較上季分別上升0.59％及 0.79％、0.07％及0.16％。

數據顯示，雙北及台中的房價負擔率均超過50％，也就是家庭可支配所得100元中，超過50元要拿去繳房貸，民眾房貸負擔能力明顯過低，已超越可支配所得範圍。

至於6都以外縣市，嘉義縣、屏東縣、基隆市的房貸負擔率維持低於3成，為民眾可合理負擔範圍，其餘縣市的房貸負擔率多落在3成至4成間，其中新竹縣、雲林縣、花蓮縣、澎湖縣及金門縣負擔率較上季略降，購屋負擔較為減輕。

內政部說明，房貸負擔率為計算中位數所得家庭購買住宅時，每月支付房貸金額占家戶可支配所得的比率。因受到中位數住宅價格由888萬元升至900萬元，較上季調升1.35％，導致購屋負擔微幅加重0.57％。

但因中位數家戶可支配所得由90.43萬元增加至91.27萬元，略為上升0.94％，使得負擔率減少0.39％；此外，上2023年8月起新青安優惠貸款上路，五大銀行新承做房貸利率下降至2.088％，支付房貸金額減少，使得負擔率減少0.02％。綜合計算後，2023年第三季負擔率較上季微增0.16％。

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都會城區發展多朝「大眾運輸導向型發展」目標前行，不僅帶動周邊交通及生活機能發展越趨成熟，更有望因捷運聯開案而吸引大型開發商的進駐，以台中捷運綠線通車將滿3周年，運量日漸走高為例，不只站區周邊陸續出現明顯房價漲勢，更帶動總投資金額達百億元的聯開案。

吸冠德、日勝生插旗

根據統計，台中捷運綠線不僅去年12月平均運量已突破4.4萬人次、單月運量更已突破120萬人次。蓬勃的軌道經濟發展，帶動總投資金額達百億元的綠線7座聯開案，吸引冠德、日勝生等北部重量級建商挾巨資與豐富經驗前來插旗，使共構開發基地行情看漲。

繼台中捷運首個聯合開發案「文華高中G8站」完工後，當前四維國小G5站、文心崇德G6站、文心櫻花G8a站、市政府G9-1站、市政府站G9-2站、南屯G11站等6座台中捷運綠線聯開案，預估總投資金額約達301.3億元，且當中5站皆已招標成功。

目前僅剩緊鄰國泰置地廣場、且區位條件與G9-1相當的市政府站G9-2站準備接續招商，這個台中捷運綠線最後的聯開案，被看好潛在商機無限，且與G9-1未來有望成為矗立台中市核心區域的「雙子星大樓」，未來各站點周邊不僅能以捷運作為核心據點來發展周邊經濟，也能打造多方位機能的捷運生活圈。

其中，四維國小G5站的聯開案大樓也已正式開工動土，為中捷土地開發首案全棟規劃店舖及辦公室的商辦大樓，後勢看漲，受到不少重視機能性、同時追求質感居家生活的剛需族矚目。

北屯首見大面寬建案

看好這樣的軌道經濟未來性，近期大鑫開發建設就於捷運綠線四維國小站旁，正對面北屯公園第一排角地，打造北屯區首見8米大面寬玻璃落地窗的新推案『琢寓』，該案除坐落城心雙商圈的黃金地段外，生活機能及學區皆近在咫尺，再加上交通的便利性，頗受市場關注。

此外，豐邑機構同樣鎖定捷運利多帶來的前瞻發展性，以及成熟發展都心商圈的便捷性，近期推出緊鄰捷運文心崇德G6站的新案『文心O’Live』，該案與風靡全球的Ten Thousand Coffee精品咖啡合作，實價登錄揭露目前最高達每坪68萬元，平均成交價則落在60至68萬元區間，話題不斷。

購屋熱回歸都心段

住展雜誌發言人陳炳辰指出：「台中經濟與建設發展密不可分，這也使得購屋熱點再次回歸聚焦於坐享各項便捷機能的都心地段」，包含大鑫、亞昕、惠宇、聯聚等品牌建商，近期回歸市中心所推出的個案皆上看6字頭以上，受到熱烈關注。

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內需復甦，店面租賃市場也回溫，台灣房屋集團趨勢中心統計，2023年台北市各行政區店面租金單價王，萬華、信義、大安、中山這四個行政區的店王，單價都破萬元，其中西門町的萬華區店王，也是2023年台北市全市租金單價最高的店王，於2023年8月時由飾品店以月租30萬元、每坪每月租金17,783元，租下成都路16.87坪店面；信義區忠孝東路五段則在6月時，以每月33萬元、單價13,280元租給精品珠寶店。另外統計2023年全台北一樓店面租金單價破萬元交易，共計11筆；但是2022年因適逢疫情仍嚴峻，單價破萬店面僅3筆，至於疫情爆發前的2018年則有10筆，顯示2023年台北店面出租行情已幾乎恢復到疫情前水準。

台灣房屋西門特許加盟店表示，如今人潮和店租行情幾乎恢復到疫情前的水準，徒步區尤其是漢中街、峨眉街、武昌街二段，一樓30~35坪以及整棟透天型店面都相當受到歡迎，月租金單價基本都萬元起跳，精華店面的總月租金可落在100~300萬元上下，承租業種包含日本二手精品業、公仔店、運動品牌等，近期也有不少連鎖品牌的餐飲業進駐西門町商圈，鎖定百坪以上的中大型店面，觀察從2023年6月之後，正西門町商圈店面空置率已降至5％以下，幾乎已恢復疫情前榮景。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，觀察台北12區的店租單價王，幾乎都在捷運站附近，店面坪數在25坪以下的就有8筆，其中文山區的甚至為5坪不到的分租店面，顯示目前中小坪數店面正夯，主要是這類店面的租金「總價門檻較低」，不論是潮牌服飾、3C配件、伴手禮、餐飲小吃等業種都適用，且不少零售業現在採取「商圈展實體店，衛星倉儲開線上商城」，因此對店面坪數需求小，商圈位置和人潮才是卡位關鍵。

第一建經研究中心副理張菱育指出，國內知名的觀光型商圈，經歷至少3年的疫情影響，店租行情一度下滑，疫後不少精華店面，都附帶了「調漲條款」，也就是直接在租約載明一定年期的租金調幅，這除了顯示看好商圈的未來發展性，且近年通膨、升息和加稅等因素，使房東對租金頗為堅持，而租客為了商圈人潮和長期經營考量，也得承擔更高的成本卡位。